Si vous louez une chambre et que vous continuez d'habiter le logement, ce n'est pas un meublé de tourisme : le plafond de 120 nuits ne s'applique pas.
Si le locataire a l'usage exclusif du local, c'est un meublé de tourisme. Et là, tout dépend d'une seule chose : est-ce le logement où vous vivez au moins huit mois par an ?
- Le seul critère qui compte : l'usage exclusif
- Les trois cas, et ce que chacun implique
- Cas 1 : vous louez une chambre et vous restez sur place
- Cas 2 : vous louez votre logement entier quand vous partez
- Cas 3 : le logement n'est pas là où vous vivez
- Les critères qui circulent et qui n'existent pas
- Vérifiez votre total
- Questions fréquentes
Le seul critère qui compte : l'usage exclusif
C'est la question la plus posée par les loueurs, et c'est aussi celle sur laquelle circulent le plus de faux critères. La réponse tient pourtant en une ligne, et elle est écrite dans le guide pratique du ministère.
Un meublé de tourisme, ce sont des locaux « à l'usage exclusif du locataire, offerts à la location à une clientèle de passage qui n'y élit pas domicile ». Et le guide précise immédiatement ce que cela exclut : les meublés de tourisme sont des locaux « à disposition exclusive du locataire, ce qui n'est pas le cas dans l'hypothèse de la location d'une chambre ».
Posez-vous une seule question. Pendant le séjour, le locataire est-il seul à disposer du local, ou partage-t-il le logement avec vous ? S'il le partage, vous n'êtes pas dans le champ du plafond de nuitées. Ni la surface, ni l'entrée, ni la présence d'une kitchenette n'entrent dans cette question.
Les trois cas, et ce que chacun implique
Une seule question décide du régime, et ce n'est pas celle que tout le monde se pose.
Le tableau qui suit dit la même chose en mots. Il vaut la peine d'être lu jusqu'au bout, parce que la dernière ligne est celle qui surprend le plus.
| Votre situation | Plafond de nuitées | Le vrai risque |
|---|---|---|
| Vous louez une chambre et vous habitez le logement | Aucun | Ce n'est pas un meublé de tourisme |
| Vous louez votre logement entier, celui où vous vivez | 120 ou 90 | Jusqu'à 15 000 € en cas de dépassement |
| Vous louez un logement entier où vous ne vivez pas | Aucun | Jusqu'à 100 000 € par local, sans autorisation de changement d'usage |
Le raisonnement intuitif est exactement inversé. Beaucoup de loueurs cherchent à sortir du plafond de nuitées, en croyant se libérer d'une contrainte. Or le régime sans plafond est celui qui expose au risque le plus lourd : 100 000 € contre 15 000 €. Sortir du plafond, ce n'est pas gagner une liberté, c'est changer de catégorie de risque.
Cas 1 : vous louez une chambre et vous restez sur place
C'est la situation la plus fréquente, et c'est la bonne nouvelle de cette page : le plafond de nuitées ne vous concerne pas. Vous pouvez louer une chambre toute l'année sans compter les jours, puisque le local n'est pas à la disposition exclusive du locataire.
Cela ne veut pas dire qu'il n'y a rien à faire. Ce qui reste, dans l'ordre :
- Déclarer vos revenus. Ils sont imposables au titre des bénéfices industriels et commerciaux, avec le régime micro-BIC ou le régime réel selon vos recettes.
- Vérifier la taxe de séjour auprès de votre commune. Elle est due dans la plupart des communes touristiques, et elle est souvent collectée par la plateforme.
- Vérifier votre règlement de copropriété, si vous êtes en immeuble. C'est le seul endroit d'où peut venir une interdiction, et c'est le sujet que les copropriétés se sont mises à voter.
- Prévenir votre assureur. Une activité de location, même occasionnelle et même d'une seule chambre, peut sortir du champ d'un contrat d'habitation standard.
Un point à ne pas confondre. Louer une chambre avec des prestations de service, petit déjeuner, ménage quotidien, fourniture du linge, relève du régime des chambres d'hôtes, qui a ses propres obligations de déclaration. Si vous servez le petit déjeuner, vérifiez ce point auprès de votre mairie.
Cas 2 : vous louez votre logement entier quand vous partez
Vous partez en vacances, ou vous vous absentez quelques week-ends, et vous louez tout le logement. Le locataire en a l'usage exclusif : c'est un meublé de tourisme, et c'est votre résidence principale, celle que vous occupez au moins huit mois par an.
Trois obligations, et une seule limite :
- La déclaration préalable au téléservice national, avec la preuve que le logement est bien votre résidence principale, et le numéro à afficher sur toutes vos annonces.
- Le plafond : 120 nuits par année civile, 90 dans les communes qui l'ont abaissé par délibération.
- Le décompte : la commune peut vous le réclamer jusqu'au 31 décembre de l'année suivante, et vous avez un mois pour répondre.
Dépasser ne coûte pas seulement une amende. Le guide du ministère l'écrit sans détour : un logement loué en meublé de tourisme plus de 120 jours dans l'année civile « ne peut être considéré comme une résidence principale ». Autrement dit, le dépassement ne vous expose pas seulement aux 15 000 € : il peut vous faire basculer dans le régime du cas 3, celui à 100 000 €.
Le plafond applicable dans votre commune, avec la délibération qui le fonde.
Cas 3 : le logement n'est pas là où vous vivez
Résidence secondaire, bien acheté pour louer, studio indépendant dans votre maison que vous n'habitez pas, logement laissé en location courte durée entre deux locataires : dans tous ces cas, le local est à usage exclusif du locataire et ce n'est pas votre résidence principale.
Conséquence en deux temps. D'abord, aucun plafond de nuitées : vous pouvez louer toute l'année. Ensuite, et c'est ce que presque personne ne dit, l'autorisation de changement d'usage devient nécessaire partout où la commune l'a instaurée, c'est à dire dans la plupart des grandes villes et dans un nombre croissant de communes touristiques.
Louer sans cette autorisation expose à une amende civile pouvant atteindre 100 000 € par local, assortie d'une astreinte allant jusqu'à 1 000 € par jour et par mètre carré utile. C'est la sanction la plus lourde de tout le dispositif.
Le détail des deux régimes, et la preuve que la commune peut exiger.
Les critères qui circulent et qui n'existent pas
Ces trois critères reviennent sans cesse dans les groupes de loueurs, énoncés avec assurance et parfois très approuvés. Aucun des trois n'existe dans le texte.
| Ce qu'on entend | Ce qu'il en est |
|---|---|
| « Entrée indépendante, donc pas soumis aux 120 jours » | L'entrée n'est pas un critère. Et si l'indépendance du local en fait un logement distinct que vous n'habitez pas, vous basculez dans le cas 3, le plus lourd. Le critère censé protéger est précisément celui qui aggrave. |
| « Dès qu'il y a salle d'eau et cuisine, ce n'est plus une simple chambre » | Plus proche, mais toujours faux. Ce n'est pas l'équipement qui compte, c'est de savoir si vous continuez d'occuper le logement pendant le séjour. |
| « La loi Le Meur ne concerne pas les résidences principales » | Faux, et c'est l'erreur la plus répandue. La loi du 19 novembre 2024 vise précisément la résidence principale : c'est elle qui fixe le plafond et qui impose d'en apporter la preuve à la déclaration. |
Si vous avez lu l'un de ces conseils quelque part et qu'il vous a rassuré, ce n'est pas votre faute : ils sont donnés de bonne foi, souvent par des loueurs expérimentés. Ils sont simplement inventés, et aucun ne figure dans le code du tourisme.
Vérifiez votre total
Si vous êtes dans le cas 2, celui du logement entier que vous habitez, voici où vous en êtes.
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Questions fréquentes
+Je loue une chambre chez moi et j'y habite. Le plafond de 120 nuits s'applique-t-il ?
Non. Le guide pratique du ministère est explicite : les meublés de tourisme sont des locaux à disposition exclusive du locataire, « ce qui n'est pas le cas dans l'hypothèse de la location d'une chambre ». Une chambre louée pendant que vous occupez le logement n'est donc pas un meublé de tourisme, et le plafond de nuitées ne la vise pas.
+Et si la chambre a une entrée indépendante ?
L'entrée n'est pas un critère. Ce qui compte est l'usage exclusif : le locataire dispose-t-il seul du local, ou partage-t-il le logement avec vous ? Si vous continuez d'habiter les lieux et de partager une partie du logement, la réponse ne change pas.
+Je pars en vacances et je loue toute ma maison. Suis-je concerné ?
Oui. Le locataire a alors l'usage exclusif du logement : c'est un meublé de tourisme. Et comme il s'agit de votre résidence principale, le plafond s'applique : 120 nuits par année civile, 90 dans les communes qui l'ont abaissé.
+Mon studio indépendant dans la maison est-il ma résidence principale ?
Non, si vous n'y vivez pas. Votre résidence principale est le logement que vous occupez au moins huit mois par an. Un studio à usage exclusif du locataire, dans le même bâtiment mais que vous n'habitez pas, est un local distinct : pas de plafond de nuitées, mais une autorisation de changement d'usage peut être exigée, et c'est le régime le plus lourd.
+Pourquoi le régime sans plafond est-il le plus risqué ?
Parce que le plafond de nuitées protège autant qu'il contraint. Le dépassement expose à 15 000 €, tandis qu'un changement d'usage sans autorisation expose à 100 000 € par local, assortis d'une astreinte pouvant atteindre 1 000 € par jour et par mètre carré.
+Puis-je louer ma résidence principale plus de 120 jours si je m'arrange ?
Non, et le guide du ministère va plus loin : un logement loué en meublé de tourisme plus de 120 jours dans l'année civile « ne peut être considéré comme une résidence principale ». Dépasser ne vous fait pas seulement encourir l'amende, cela remet en cause la qualification elle même, et donc vous bascule dans le régime du changement d'usage.
Pour aller plus loin
Information juridique générale. Cette page décrit la règle applicable à la date indiquée et ne constitue pas un conseil juridique individuel. MonPlafond est un service indépendant, sans lien avec les plateformes de location ni avec l'administration. Seuls les textes officiels, la délibération de votre conseil municipal et votre mairie font foi. Page à jour au 1er octobre 2026.