Résidence principale : le logement que vous occupez au moins huit mois par an. Vous pouvez le louer, mais pas au delà de 120 nuits par année civile, ou 90 dans certaines communes. Sanction du dépassement : jusqu'à 15 000 €.
Résidence secondaire : aucun plafond de nuitées, mais dans beaucoup de communes une autorisation de changement d'usage est obligatoire. Sanction de son absence : jusqu'à 100 000 € par local, plus une astreinte de retour à l'habitation.
- La définition légale de la résidence principale
- Deux régimes, deux risques
- Comment se prouve une résidence principale
- Le piège de la fausse déclaration
- Le changement d'usage, et pourquoi il coûte si cher
- Si vous êtes en résidence principale, où en êtes vous ?
- Cinq situations qui prêtent à confusion
- Questions fréquentes
La définition légale de la résidence principale
Le code du tourisme ne définit pas lui même la résidence principale : il renvoie à l'article 2 de la loi du 6 juillet 1989. Selon ce texte, la résidence principale est le logement occupé au moins huit mois par an, sauf obligation professionnelle, raison de santé ou cas de force majeure.
Faites l'arithmétique : huit mois font environ 240 jours, il en reste 125. C'est exactement de là que vient le plafond de 120 nuits. Le législateur n'a pas choisi un chiffre au hasard, il a pris le solde disponible d'un logement réellement habité.
Le plafond de 120 nuits est le solde arithmétique d'un logement occupé huit mois par an. Il ne s'agit pas d'une contrainte ajoutée, mais de la conséquence de la définition elle même.
Deux régimes, deux risques
| Résidence principale | Résidence secondaire | |
|---|---|---|
| Condition | Occupée au moins huit mois par an | Tout le reste |
| Plafond de nuitées | 120 ou 90 nuits | Aucun |
| Déclaration | Obligatoire, avec preuve du caractère de résidence principale | Obligatoire |
| Autorisation de changement d'usage | Non requise dans ce cadre | Souvent obligatoire, selon la commune, parfois avec compensation |
| Sanction principale | 15 000 € | 100 000 € |
| Fondement | Article L. 324-1-1 du code du tourisme | Articles L. 631-7 et L. 651-2 du code de la construction et de l'habitation |
Le raisonnement intuitif est faux. Beaucoup de propriétaires pensent qu'une résidence secondaire est moins encadrée parce qu'elle échappe au plafond de nuitées. C'est l'inverse : c'est le régime qui expose au risque le plus lourd, avec une amende sept fois supérieure.
Comment se prouve une résidence principale
Depuis le 20 mai 2026, la déclaration se fait auprès d'un téléservice national, et elle doit indiquer si le meublé constitue la résidence principale du loueur. Si c'est le cas, le loueur en apporte la preuve dans sa déclaration. Ce n'est plus une case à cocher.
Le texte renvoie à un décret pour la liste des pièces, en citant expressément l'avis d'imposition sur le revenu établi au nom du loueur et mentionnant l'adresse du meublé comme lieu d'imposition. C'est la pièce centrale.
En pratique, réunissez un faisceau cohérent :
- Avis d'imposition à l'adresse du logement
- Attestation d'assurance habitation à cette adresse
- Factures d'énergie montrant une consommation d'occupation, pas de résidence vide
- Inscription sur les listes électorales de la commune
- Adresse figurant sur vos documents administratifs et bancaires
Le piège de la fausse déclaration
Déclarer en résidence principale un logement qui n'en est pas une est tentant : cela évite la procédure de changement d'usage. C'est aussi le raccourci le plus dangereux du dispositif.
Le V de l'article L. 324-1-1 punit d'une amende administrative pouvant atteindre 20 000 € celui qui effectue de fausses déclarations dans le cadre de la déclaration préalable, ou qui utilise un faux numéro de déclaration. Cette amende est prononcée par la commune.
Et elle ne remplace rien. Une fausse déclaration ne fait pas disparaître l'obligation de changement d'usage : elle ajoute 20 000 € au risque de 100 000 € qui demeure. Les deux régimes se cumulent, ils ne se substituent pas.
Le contrôle est par ailleurs devenu simple : la déclaration exige un avis d'imposition à l'adresse du logement, et ce document est difficile à fabriquer.
Le changement d'usage, et pourquoi il coûte si cher
Transformer un local d'habitation en meublé de tourisme est un changement d'usage. Dans les communes où il est soumis à autorisation préalable, le faire sans autorisation est sanctionné par l'article L. 651-2 du code de la construction et de l'habitation.
| Sanction | Montant | Précision |
|---|---|---|
| Amende civile | 100 000 € | Par local irrégulièrement transformé. Plafond porté de 50 000 à 100 000 € par la loi du 19 novembre 2024 |
| Astreinte de retour à l'habitation | 1 000 € par jour | Et par mètre carré utile du local, après expiration du délai fixé par le juge |
| Exécution d'office | Aux frais du contrevenant | Expulsion des occupants et travaux nécessaires |
L'astreinte est ce qui rend la sanction redoutable. Sur un studio de 30 m², une astreinte maximale atteint 30 000 € par jour. Le produit de l'amende comme celui de l'astreinte est intégralement versé à la commune.
Si vous êtes en résidence principale, où en êtes vous ?
Le plafond ne vaut que pour vous, mais alors il vaut sur toutes vos plateformes réunies.
Reportez vos nuits depuis le 1er janvier. Ce calcul ne concerne que les résidences principales.
Cinq situations qui prêtent à confusion
| Situation | Le régime applicable |
|---|---|
| Vous partez six mois à l'étranger pour votre travail et louez pendant ce temps | La condition des huit mois connaît une exception pour obligation professionnelle. Le logement peut rester votre résidence principale, mais le plafond de nuitées continue de s'appliquer, et la preuve de l'obligation professionnelle doit être conservée. |
| Vous héritez d'un appartement que vous n'occupez pas et le louez à la semaine | Résidence secondaire. Vérifiez si votre commune soumet le changement d'usage à autorisation avant la première annonce. |
| Vous vivez en couple dans deux logements, chacun au nom de l'un | Chacun peut avoir sa résidence principale, à condition de pouvoir démontrer son occupation effective au moins huit mois par an. |
| Vous louez votre logement pendant vos vacances, quinze nuits par an | Résidence principale, très loin du plafond. La déclaration reste obligatoire, et son défaut expose à 10 000 €. |
| Vous louez une chambre en restant sur place | Location de chambre chez l'habitant, régime distinct du meublé de tourisme qui suppose l'usage exclusif du logement par le locataire. À confirmer auprès de votre mairie. |
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Questions fréquentes
+Qu'est-ce qu'une résidence principale au sens de la loi ?
Le code du tourisme renvoie à l'article 2 de la loi du 6 juillet 1989, qui définit la résidence principale comme le logement occupé au moins huit mois par an, sauf obligation professionnelle, raison de santé ou cas de force majeure. Huit mois, soit 240 jours, ce qui laisse mathématiquement de la place pour 120 nuits de location.
+Une résidence secondaire est-elle limitée à 120 nuits ?
Non. Le plafond de nuitées ne vise que le meublé déclaré comme résidence principale du loueur. Une résidence secondaire peut être louée toute l'année, mais dans de nombreuses communes elle nécessite une autorisation de changement d'usage, dont l'absence est sanctionnée bien plus lourdement.
+Quelle preuve la déclaration exige-t-elle ?
Le III de l'article L. 324-1-1 impose au loueur d'apporter la preuve du caractère de résidence principale dans sa déclaration, et renvoie à un décret qui prévoit notamment la production d'un avis d'imposition sur le revenu établi au nom du loueur et mentionnant l'adresse du meublé comme lieu d'imposition.
+Que risque-t-on à déclarer à tort une résidence principale ?
Une amende administrative pouvant atteindre 20 000 €, prononcée par la commune, au titre de la fausse déclaration. Elle peut s'ajouter aux sanctions du changement d'usage, qui vont jusqu'à 100 000 € par local.
+Puis-je avoir deux résidences principales ?
Non. Par définition, une seule résidence peut être occupée au moins huit mois par an. Un couple séparé fiscalement peut en revanche avoir chacun la sienne, ce qui suppose que chacun démontre son occupation.
+Je loue une chambre chez moi en restant sur place, suis-je concerné ?
Il s'agit d'une location de chambre chez l'habitant, un régime distinct de celui du meublé de tourisme, qui suppose l'usage exclusif du logement par le locataire. Comme les pratiques communales varient, interrogez votre service urbanisme avant de trancher.
Pour aller plus loin
Information juridique générale. Cette page décrit la règle applicable à la date indiquée et ne constitue pas un conseil juridique individuel. MonPlafond est un service indépendant, sans lien avec les plateformes de location ni avec l'administration. Seuls les textes officiels, la délibération de votre conseil municipal et votre mairie font foi. Page à jour au 1er octobre 2026.