120 nuits par année civile si le logement que vous louez est votre résidence principale. 90 nuits si votre commune a pris une délibération en ce sens, ce qui est le cas à Paris, Marseille, Lyon, Bordeaux et Montpellier.
Ce plafond se compte par logement, toutes plateformes confondues, et il ne s'applique pas aux résidences secondaires, qui relèvent d'un régime différent.
Le plafond de principe : 120 nuits
Depuis le 20 mai 2026, l'article L. 324-1-1 du code du tourisme, réécrit par la loi du 19 novembre 2024, pose une règle simple : celui qui offre à la location un meublé de tourisme déclaré comme sa résidence principale « ne peut le faire au-delà de cent vingt jours au cours d'une même année civile ».
Trois mots comptent dans cette phrase. Résidence principale, car le plafond ne vise qu'elle. Année civile, car le compteur repart à zéro le 1er janvier et non douze mois après votre première location. Cent vingt jours, car c'est un maximum que la commune peut abaisser, jamais relever.
Les communes qui sont descendues à 90 nuits
Le deuxième alinéa du IV autorise la commune à abaisser le nombre maximal de jours, sur délibération motivée et dans la limite de quatre-vingt-dix jours. Le plancher légal est donc 90 : aucune commune ne peut descendre plus bas.
Cette liste bouge. Une délibération peut intervenir à tout moment, et la pression est forte sur le littoral, en montagne et au Pays basque. Avant d'ouvrir une saison, un appel au service urbanisme de votre mairie coûte cinq minutes et vaut mieux qu'une liste trouvée en ligne, celle ci comprise. Liste arrêtée au 1er octobre 2026.
Le tableau détaillé, commune par commune, avec la délibération de chacune
Le cas de Nice, à connaître. Nice avait abaissé son plafond à 90 nuits, par délibération du 23 mai 2025, applicable au 1er janvier 2026. La ville est revenue à 120 nuits en juin 2026. Beaucoup de pages en ligne annoncent encore 90 nuits à Nice : c'est faux depuis l'été 2026. Une commune peut relever un plafond qu'elle avait elle même abaissé, dans la limite des 120 nuits de la loi.
Qui est concerné, qui ne l'est pas
| Votre situation | Plafond de nuitées | Le vrai risque |
|---|---|---|
| Vous louez votre résidence principale, celle où vous vivez au moins huit mois par an | 120 ou 90 | Amende civile jusqu'à 15 000 € en cas de dépassement |
| Vous louez une résidence secondaire ou un bien dédié à la location | Aucun | Changement d'usage : amende civile jusqu'à 100 000 € par local |
| Vous louez une chambre chez vous en restant sur place | À vérifier | Régime distinct, à confirmer auprès de votre mairie |
Beaucoup de propriétaires croient être hors du champ parce qu'ils louent peu. C'est l'inverse : c'est en louant une résidence secondaire, donc sans plafond de nuitées, que l'on s'expose au risque le plus lourd. Comprendre les deux régimes.
Où en êtes vous aujourd'hui ?
Le plafond ne se lit sur aucun tableau de bord, parce qu'aucune plateforme ne connaît les nuits réservées sur les autres. Additionnez les vôtres :
Reportez vos nuits déjà louées depuis le 1er janvier, canal par canal. Sélectionnez d'abord le plafond de votre commune.
Si le total vous surprend, l'explication est presque toujours la même : les nuits se cumulent entre plateformes, alors que les compteurs affichés, eux, restent séparés.
Les trois seules exceptions prévues par la loi
Le texte réserve trois cas dans lesquels le dépassement n'est pas fautif : obligation professionnelle, raison de santé et cas de force majeure. La liste est fermée.
- Obligation professionnelleUne mutation, une mission longue, un détachement qui vous éloigne durablement du logement. Un ordre de mission ou une attestation de l'employeur constitue la pièce utile.
- Raison de santéUne hospitalisation, une convalescence, l'accompagnement d'un proche. Un certificat médical daté suffit à établir la période.
- Force majeureUn événement imprévisible, irrésistible et extérieur. La notion est d'interprétation stricte : une saison décevante ou un imprévu de chantier n'en relèvent pas.
Ces exceptions ne s'invoquent pas après coup sur une simple déclaration. Constituez le dossier au moment des faits, pas au moment du contrôle.
Comment se compte une nuit
Le texte parle de jours de location. En pratique, on compte les nuits effectivement passées dans le logement par un locataire, ce qui donne quelques règles simples :
- Un séjour du vendredi au dimanche représente deux nuits, pas trois jours.
- Un séjour à cheval sur deux années se répartit entre elles, chaque nuit à sa date.
- Une réservation annulée avant l'arrivée ne compte pas, mais la trace de l'annulation se conserve.
- Les nuits louées en direct, hors plateforme, comptent exactement comme les autres.
Votre calendrier 2027, mois par mois
Sur une résidence principale, la contrainte n'est pas le total annuel, c'est le rythme. 120 nuits représentent environ dix nuits par mois. Un été plein en consomme la moitié à lui seul.
Profil typique d'une résidence principale louée sur trois canaux. Le plafond est atteint fin septembre. Les mois en rouge sont ceux qui déclenchent l'amende, alors que ce sont souvent ceux où l'on relâche la surveillance.
D'où la seule discipline qui tienne : savoir en juillet combien de nuits il reste, pas le découvrir en janvier suivant.
Ne refaites pas ce calcul à la main
Une application arrive en janvier. Elle relie vos calendriers Airbnb, Booking et Abritel, tient le compteur toute l'année et vous alerte avant le plafond. Laissez votre e-mail, je vous préviens à l'ouverture.
Aucun spam, aucune revente. Un seul e-mail à l'ouverture.
Questions fréquentes
+Le plafond est-il de 120 ou de 90 nuits ?
120 nuits par année civile partout en France par défaut. Une commune peut l'abaisser par délibération motivée, dans la limite de 90 nuits. Paris, Marseille, Lyon, Bordeaux et Montpellier l'ont fait. Nice l'avait fait aussi, puis est revenue à 120 nuits en juin 2026. Partout ailleurs, le plafond reste de 120 nuits tant qu'aucune délibération n'est intervenue.
+Ma résidence secondaire est-elle plafonnée à 120 nuits ?
Non. Le plafond de nuitées ne vise que le meublé déclaré comme résidence principale du loueur. Une résidence secondaire peut être louée toute l'année, mais elle relève d'un autre régime, celui du changement d'usage, dont l'amende peut atteindre 100 000 € par local.
+Le compteur repart-il à zéro chaque 1er janvier ?
Oui. Le texte raisonne en année civile, du 1er janvier au 31 décembre, et non sur douze mois glissants à compter de votre première location.
+Que se passe-t-il si je déménage en cours d'année ?
Le plafond suit le logement déclaré comme votre résidence principale. Si votre résidence principale change, mettez votre déclaration à jour : le texte impose de l'actualiser dès que les informations fournies changent.
+Puis-je dépasser si j'ai été hospitalisé ?
La loi prévoit trois exceptions : obligation professionnelle, raison de santé et cas de force majeure. Elles ne se présument pas. Conservez les justificatifs, ce sont eux qui feront la différence en cas de contrôle.
+Comment savoir si ma commune a délibéré ?
En interrogeant le service urbanisme de votre mairie, qui doit pouvoir vous communiquer la délibération. Une commune peut délibérer à tout moment, donc une vérification faite il y a deux ans ne vaut plus.
Pour aller plus loin
Information juridique générale. Cette page décrit la règle applicable à la date indiquée et ne constitue pas un conseil juridique individuel. MonPlafond est un service indépendant, sans lien avec les plateformes de location ni avec l'administration. Seuls les textes officiels, la délibération de votre conseil municipal et votre mairie font foi. Page à jour au 1er octobre 2026.