Si le logement que vous louez à Biarritz est votre résidence principale, vous pouvez le louer 120 nuits par année civile, aucune délibération d'abaissement.
Ce compteur vaut par logement, toutes plateformes confondues, et il repart à zéro chaque 1er janvier.
Le plafond exact à Biarritz
Le plafond applicable à Biarritz est de 120 nuits par année civile pour un meublé de tourisme déclaré comme la résidence principale du loueur.
C'est le plafond national, celui qui s'applique par défaut partout en France. Biarritz n'a pas pris la délibération qui lui permettrait de l'abaisser jusqu'à 90 nuits.
Cela surprend souvent, parce que la ville est connue pour sa fermeté sur les meublés de tourisme. Mais cette fermeté porte sur le changement d'usage, qui vise les logements qui ne sont pas une résidence principale. Les deux dispositifs sont distincts, et les confondre conduit à s'inquiéter du mauvais risque.
Trois exceptions, et trois seulement, permettent de dépasser ce plafond : une obligation professionnelle, une raison de santé, un cas de force majeure. La liste est fermée, et c'est à vous de prouver que vous êtes dans l'un de ces cas.
La délibération, et ce qu'elle dit
Aucune délibération n'a abaissé le plafond de nuits à Biarritz. Le plafond reste celui de la loi : 120 nuits par année civile pour une résidence principale.
C'est le règlement de la Communauté d'agglomération Pays Basque lui même, dans sa version modifiée par délibération du 27 septembre 2025, qui le confirme. Son article 5 rappelle la règle des 120 jours, puis ajoute que « la commune peut, sur délibération motivée, abaisser le nombre maximal de jours de location mentionné au premier alinéa du présent IV, dans la limite de 90 jours par an ». Le texte présente donc cette faculté comme ouverte, et non comme exercée.
La Ville de Biarritz le dit de son côté : « Les résidences principales mises en location pour une durée cumulée inférieure à 120 jours ne sont pas soumises à la demande de changement d'usage ».
Attention à la répartition des compétences. Le changement d'usage est porté par l'agglomération, pour 24 communes à la fois. Le plafond de nuits, lui, ne peut être abaissé que par le conseil municipal de chaque commune. Une délibération de l'agglomération ne peut pas faire passer Biarritz à 90 nuits.
Vérifiez votre total
Le calculateur est préréglé sur le plafond de 120 nuits. Reportez vos nuits depuis le 1er janvier, plateforme par plateforme.
Un seul compteur par logement, toutes plateformes confondues.
Le blocage automatique des plateformes ne vous protège pas. Il suit le plafond national de 120 nuits, ignore les délibérations locales, et ne compte que ses propres réservations. Il ne voit pas non plus les nuits vendues ailleurs.
Déclarer et obtenir un numéro
Depuis le 20 mai 2026, la déclaration préalable passe par un téléservice national unique, et non plus commune par commune. Le numéro obtenu doit figurer sur toutes vos annonces, quelle que soit la plateforme.
Si vous déclarez le logement comme votre résidence principale, vous devez en apporter la preuve dans la déclaration. Le décret cite l'avis d'imposition sur le revenu établi à votre nom et mentionnant l'adresse du meublé comme lieu d'imposition. La qualification de résidence principale n'est plus une simple déclaration sur l'honneur.
Le numéro et les pièces justificatives sont mis sans délai à la disposition de la commune.
Le mode d'emploi complet du numéro d'enregistrement.
Si ce n'est pas votre résidence principale
Pour tout logement qui n'est pas votre résidence principale, le Pays basque applique le régime le plus exigeant du pays, et il a été validé au plus haut niveau.
Vingt-quatre communes sont en zone tendue, dont Biarritz, Anglet, Bayonne, Saint-Jean-de-Luz, Bidart, Guéthary, Ciboure, Hendaye et Urrugne.
La compensation est à surface équivalente, sans coefficient multiplicateur. Sa dureté vient d'ailleurs. Le règlement exige que le local de compensation soit situé dans le quartier ou la commune concernée, qu'il ne soit pas déjà un logement, et que sa transformation en logement soit effectivement achevée avant la délivrance de l'autorisation. Les locaux commerciaux en rez-de-chaussée avec vitrine sur rue sont exclus, pour préserver les commerces de proximité. L'achat de droits de commercialité est la seconde voie.
Deux régimes temporaires existent : la location mixte, un bail étudiant de neuf mois suivi de trois mois de location touristique, sous autorisation d'un an à demander avant le 1er mars ; et le meublé situé dans la résidence principale, une seule autorisation de deux ans par personne physique.
Le contentieux est clos. Le règlement de 2022 avait été suspendu par le tribunal administratif de Pau le 3 juin 2022, puis la suspension levée le 16 septembre 2022 après modification. Le tribunal l'a validé au fond le 6 mars 2023. La cour administrative d'appel de Bordeaux l'avait partiellement annulé le 27 mars 2025. Le Conseil d'État a tranché le 11 juin 2026, décision n° 504736 : le règlement est validé, y compris la réservation des autorisations temporaires aux personnes physiques. Le Conseil d'État relève au passage que la location d'une résidence principale reste autorisée « dans une limite de 120 jours par an ».
Louer sans autorisation expose à une amende civile pouvant atteindre 100 000 € par local, assortie d'une astreinte allant jusqu'à 1 000 € par jour et par mètre carré utile.
Comment savoir de quel régime vous relevez.
Les sanctions, aux montants à jour
La loi du 19 novembre 2024 a relevé la plupart des montants. Beaucoup de pages, y compris municipales, affichent encore les anciens. Voici les montants en vigueur.
| Le manquement | Jusqu'à | Qui la prononce |
|---|---|---|
| Défaut de déclaration | 10 000 € | La commune |
| Fausse déclaration, faux numéro | 20 000 € | La commune |
| Dépassement du plafond, ou absence de réponse à la demande de décompte | 15 000 € | Le président du tribunal judiciaire |
| Changement d'usage sans autorisation | 100 000 € par local | Le président du tribunal judiciaire |
Le produit de ces amendes est versé à la commune. Le contrôle n'est donc pas une charge pour une mairie, c'est une recette. C'est une bonne raison de ne pas compter sur son inertie.
La demande de décompte, le piège le moins connu. La commune peut vous réclamer le nombre de jours loués jusqu'au 31 décembre de l'année suivant la mise en location. Vous avez alors un mois pour répondre, en rappelant l'adresse du meublé et votre numéro de déclaration. Ne pas répondre relève de la même amende de 15 000 € que le dépassement lui même : un loueur parfaitement en règle peut être sanctionné pour un courrier resté sans suite.
Ne refaites pas ce calcul à la main
Une application arrive en janvier. Elle relie vos calendriers Airbnb, Booking et Abritel, tient le compteur toute l'année et vous alerte avant le plafond. Laissez votre e-mail, je vous préviens à l'ouverture.
Aucun spam, aucune revente. Un seul e-mail à l'ouverture.
Questions fréquentes
+Le plafond est-il de 90 nuits à Biarritz ?
Non. Aucune délibération communale n'a abaissé le plafond. Il est de 120 nuits par année civile pour une résidence principale. Ce qui est très strict au Pays basque, c'est le changement d'usage, qui vise les résidences secondaires et les investissements locatifs.
+L'agglomération peut-elle abaisser le plafond à 90 nuits ?
Non. Le deuxième alinéa du IV de l'article L. 324-1-1 du code du tourisme réserve cette faculté à la commune. L'agglomération est compétente sur le changement d'usage, pas sur le plafond de nuits.
+Le règlement du Pays basque est-il toujours valable après les recours ?
Oui. Le Conseil d'État l'a validé le 11 juin 2026, décision n° 504736, en le jugeant proportionné à son objectif et fondé sur une raison impérieuse d'intérêt général.
+Que faut-il pour compenser à Biarritz ?
Transformer en logement un local qui n'en est pas un, de surface au moins équivalente, situé dans le quartier ou la commune, et achever effectivement les travaux avant la délivrance de l'autorisation. Ou acheter des droits de commercialité.
+Puis-je louer la chambre d'amis de ma résidence principale ?
Oui, et une seule autorisation temporaire de deux ans par personne physique est prévue pour ce cas. Si vous restez sur place et partagez le logement, vous n'êtes de toute façon pas dans le champ du plafond de nuits.
Les autres communes qui ont légiféré
Information juridique générale. Cette page décrit la règle applicable à la date indiquée et ne constitue pas un conseil juridique individuel. MonPlafond est un service indépendant, sans lien avec les plateformes de location ni avec l'administration. Seuls les textes officiels, la délibération de votre conseil municipal et votre mairie font foi. Page à jour au 1er octobre 2026.