Si le logement que vous louez à Nice est votre résidence principale, vous pouvez le louer 120 nuits par année civile, revenue à 120 nuits en juin 2026.
Ce compteur vaut par logement, toutes plateformes confondues, et il repart à zéro chaque 1er janvier.
Le plafond exact à Nice
Le plafond applicable à Nice est de 120 nuits par année civile pour un meublé de tourisme déclaré comme la résidence principale du loueur.
C'est le plafond national, celui qui s'applique par défaut partout en France. Nice l'avait abaissé, puis y est revenue.
Trois exceptions, et trois seulement, permettent de dépasser ce plafond : une obligation professionnelle, une raison de santé, un cas de force majeure. La liste est fermée, et c'est à vous de prouver que vous êtes dans l'un de ces cas.
La délibération, et ce qu'elle dit
Si vous ne lisez qu'un paragraphe. Le plafond applicable à Nice est aujourd'hui de 120 nuits. La quasi totalité des listes en ligne annonce encore 90 nuits : elles n'ont pas été mises à jour depuis juin 2026.
Premier temps. Le conseil municipal a adopté le 23 mai 2025 la délibération n° 1.6, « Abaissement du plafond de la durée de location des résidences principales en meublé touristique de 120 à 90 jours », à l'unanimité des suffrages exprimés. Son dispositif : « abaisser à Nice le plafond de la durée de location d'un meublé de tourisme déclaré comme la résidence principale du loueur à 90 jours au cours d'une même année civile », avec entrée en vigueur au 1er janvier 2026.
Second temps. Le plafond est revenu à 120 jours en juin 2026. La page en vigueur de la Métropole Nice Côte d'Azur écrit : « Cette dispense de changement d'usage n'est valable que si la durée de location n'excède pas 120 jours par an », et vise le nouveau règlement des changements d'usage adopté par le conseil métropolitain du 22 juin 2026.
Les deux actes de juin 2026 sont identifiés : au conseil municipal du 19 juin 2026, la délibération 05.02, chrono 12371, « Régulation des meublés touristiques. Avis sur le règlement des changements d'usage » ; au conseil métropolitain du 22 juin 2026, la délibération 02.01, chrono 12374, « Régulation des meublés touristiques. Adoption du nouveau règlement relatif aux changements d'usage sur la commune de Nice ».
Ce que nous n'avons pas pu lire. Nous n'avons pas mis la main sur le texte intégral de l'acte municipal, seulement sur son intitulé au portail des délibérations. Ce qui fait foi ici, c'est la page en vigueur de la Métropole, qui énonce la limite de 120 jours. Si votre question porte sur une location effectuée au premier semestre 2026, période pendant laquelle le plafond de 90 nuits était en vigueur, appelez le service logement de la Ville plutôt que de vous fier à cette page.
Ce que ce va-et-vient enseigne dépasse Nice : une commune peut relever un plafond qu'elle avait abaissé, dans la limite des 120 nuits fixée par la loi. Le plafond applicable est une donnée vivante, pas un acquis.
Vérifiez votre total
Le calculateur est préréglé sur le plafond de 120 nuits. Reportez vos nuits depuis le 1er janvier, plateforme par plateforme.
Un seul compteur par logement, toutes plateformes confondues.
Le blocage automatique des plateformes ne vous protège pas. Il suit le plafond national de 120 nuits, ignore les délibérations locales, et ne compte que ses propres réservations. Il ne voit pas non plus les nuits vendues ailleurs.
Déclarer et obtenir un numéro
Depuis le 20 mai 2026, la déclaration préalable passe par un téléservice national unique, et non plus commune par commune. Le numéro obtenu doit figurer sur toutes vos annonces, quelle que soit la plateforme.
Si vous déclarez le logement comme votre résidence principale, vous devez en apporter la preuve dans la déclaration. Le décret cite l'avis d'imposition sur le revenu établi à votre nom et mentionnant l'adresse du meublé comme lieu d'imposition. La qualification de résidence principale n'est plus une simple déclaration sur l'honneur.
Le numéro et les pièces justificatives sont mis sans délai à la disposition de la commune.
Le mode d'emploi complet du numéro d'enregistrement.
Si ce n'est pas votre résidence principale
Le retour à 120 nuits ne signifie pas que Nice s'est désintéressée du sujet. Le règlement adopté le 22 juin 2026 encadre le changement d'usage, c'est à dire tout ce qui n'est pas une résidence principale, par un système de quotas par secteur.
Les secteurs concernés sont le Vieux-Nice, Riquier avec le Port et le Mont Boron, le Centre-Ville et l'Ouest. Le nombre d'autorisations y est plafonné, les dossiers étant servis par ordre chronologique jusqu'à épuisement du quota. Restent hors quota toute l'année les renouvellements, la location mixte et les dossiers assortis d'une compensation.
Les chiffres de quota, la fenêtre de dépôt des dossiers et la durée des autorisations ont été largement repris par la presse, mais nous n'avons pas pu les vérifier tous en source officielle. Avant de déposer un dossier, la page de la Métropole fait foi, et le service logement répond au téléphone.
Comment savoir de quel régime vous relevez.
Les sanctions, aux montants à jour
La loi du 19 novembre 2024 a relevé la plupart des montants. Beaucoup de pages, y compris municipales, affichent encore les anciens. Voici les montants en vigueur.
| Le manquement | Jusqu'à | Qui la prononce |
|---|---|---|
| Défaut de déclaration | 10 000 € | La commune |
| Fausse déclaration, faux numéro | 20 000 € | La commune |
| Dépassement du plafond, ou absence de réponse à la demande de décompte | 15 000 € | Le président du tribunal judiciaire |
| Changement d'usage sans autorisation | 100 000 € par local | Le président du tribunal judiciaire |
Le produit de ces amendes est versé à la commune. Le contrôle n'est donc pas une charge pour une mairie, c'est une recette. C'est une bonne raison de ne pas compter sur son inertie.
La demande de décompte, le piège le moins connu. La commune peut vous réclamer le nombre de jours loués jusqu'au 31 décembre de l'année suivant la mise en location. Vous avez alors un mois pour répondre, en rappelant l'adresse du meublé et votre numéro de déclaration. Ne pas répondre relève de la même amende de 15 000 € que le dépassement lui même : un loueur parfaitement en règle peut être sanctionné pour un courrier resté sans suite.
Ne refaites pas ce calcul à la main
Une application arrive en janvier. Elle relie vos calendriers Airbnb, Booking et Abritel, tient le compteur toute l'année et vous alerte avant le plafond. Laissez votre e-mail, je vous préviens à l'ouverture.
Aucun spam, aucune revente. Un seul e-mail à l'ouverture.
Questions fréquentes
+Combien de nuits puis-je louer ma résidence principale à Nice ?
120 nuits par année civile. La ville avait abaissé ce plafond à 90 nuits au 1er janvier 2026, puis est revenue à 120 nuits en juin 2026.
+Pourquoi tant de sites annoncent-ils encore 90 nuits à Nice ?
Parce qu'ils ont relayé la délibération de mai 2025 sans suivre la décision de juin 2026. C'est l'exemple le plus net du fait qu'une liste de communes trouvée en ligne se périme vite.
+Une commune peut-elle vraiment remonter son plafond ?
Oui, dans la limite des 120 nuits fixée par la loi. Le deuxième alinéa du IV de l'article L. 324-1-1 du code du tourisme lui permet d'abaisser le plafond par délibération motivée ; rien ne l'empêche de revenir sur cette décision par une nouvelle délibération.
+Qu'est-ce qui a changé pour les résidences secondaires à Nice ?
Le règlement de changement d'usage adopté le 22 juin 2026 met en place des quotas d'autorisations par secteur, avec des dossiers servis par ordre chronologique jusqu'à épuisement.
+Si j'ai loué 100 nuits début 2026, étais-je en dépassement ?
La question mérite d'être posée au service logement de la Ville, puisque le plafond de 90 nuits était alors en vigueur et qu'il a été relevé en cours d'année. Cette page ne remplace pas une réponse de la mairie sur une situation individuelle.
Les autres communes qui ont légiféré
Information juridique générale. Cette page décrit la règle applicable à la date indiquée et ne constitue pas un conseil juridique individuel. MonPlafond est un service indépendant, sans lien avec les plateformes de location ni avec l'administration. Seuls les textes officiels, la délibération de votre conseil municipal et votre mairie font foi. Page à jour au 1er octobre 2026.