Si le logement que vous louez à Marseille est votre résidence principale, vous pouvez le louer 90 nuits par année civile, par délibération du 25 avril 2025.
Ce compteur vaut par logement, toutes plateformes confondues, et il repart à zéro chaque 1er janvier.
Le plafond exact à Marseille
Le plafond applicable à Marseille est de 90 nuits par année civile pour un meublé de tourisme déclaré comme la résidence principale du loueur.
Le plafond national est de 120 nuits. Marseille a utilisé la faculté que lui donne la loi d'abaisser ce nombre, dans la limite de 90 jours, qui est le plancher légal absolu.
Trois exceptions, et trois seulement, permettent de dépasser ce plafond : une obligation professionnelle, une raison de santé, un cas de force majeure. La liste est fermée, et c'est à vous de prouver que vous êtes dans l'un de ces cas.
La délibération, et ce qu'elle dit
Le conseil municipal a adopté le 25 avril 2025 la délibération 25/0223/VAT, « Autorisation changement d'usage. Abaissement du plafond de location de la résidence principale en meublé de tourisme à 90 jours ». La référence figure à l'extrait du procès-verbal publié par la Ville.
La Ville confirme la règle sur son site : « La Ville de Marseille a abaissé de 120 à 90 jours par an la durée maximum pendant laquelle les résidences principales peuvent être louées à des touristes. »
Un point à connaître. La date d'entrée en vigueur n'est pas publiée en source officielle. La presse locale indique le 1er janvier 2026. Comme la Ville énonce déjà la règle au présent, le plafond applicable aujourd'hui est bien de 90 nuits. Pour une question portant sur une saison passée, demandez la date exacte au service logement.
Attention à une confusion fréquente : la page de la Ville sur les changements d'usage ne cite comme fondement que la délibération du 12 décembre 2024, numéro 24/0579/VAT. Celle-ci ne contient aucun abaissement à 90 jours, elle se borne à demander à la Métropole un nouveau règlement. L'abaissement vient bien de la délibération d'avril 2025.
Vérifiez votre total
Le calculateur est préréglé sur le plafond de 90 nuits. Reportez vos nuits depuis le 1er janvier, plateforme par plateforme.
Un seul compteur par logement, toutes plateformes confondues.
Le blocage automatique des plateformes ne vous protège pas. Il suit le plafond national de 120 nuits, ignore les délibérations locales, et ne compte que ses propres réservations. Ici, il vous laissera dépasser de trente nuits sans un mot.
Déclarer et obtenir un numéro
Depuis le 20 mai 2026, la déclaration préalable passe par un téléservice national unique, et non plus commune par commune. Le numéro obtenu doit figurer sur toutes vos annonces, quelle que soit la plateforme.
Si vous déclarez le logement comme votre résidence principale, vous devez en apporter la preuve dans la déclaration. Le décret cite l'avis d'imposition sur le revenu établi à votre nom et mentionnant l'adresse du meublé comme lieu d'imposition. La qualification de résidence principale n'est plus une simple déclaration sur l'honneur.
Le numéro et les pièces justificatives sont mis sans délai à la disposition de la commune.
Le mode d'emploi complet du numéro d'enregistrement.
Si ce n'est pas votre résidence principale
À Marseille, le changement d'usage relève de la Métropole Aix-Marseille-Provence, et non de la Ville. Le règlement applicable a été adopté par la délibération n° CHL-002-17550/25/CM du 27 février 2025, applicable depuis le 29 avril 2025.
Sa nouveauté la plus lourde : la compensation est exigée dès le premier logement pour tout meublé de tourisme qui n'est pas une résidence principale, que le propriétaire soit une personne physique ou une société. Les locaux compensatoires doivent être transformés « de façon concomitante » et être « de qualité et de surface équivalentes ».
Le zonage de la compensation suit des groupes d'arrondissements. Le détail est au règlement métropolitain, et il vaut mieux le lire avant d'acheter.
Comment savoir de quel régime vous relevez.
Les sanctions, aux montants à jour
La loi du 19 novembre 2024 a relevé la plupart des montants. Beaucoup de pages, y compris municipales, affichent encore les anciens. Voici les montants en vigueur.
| Le manquement | Jusqu'à | Qui la prononce |
|---|---|---|
| Défaut de déclaration | 10 000 € | La commune |
| Fausse déclaration, faux numéro | 20 000 € | La commune |
| Dépassement du plafond, ou absence de réponse à la demande de décompte | 15 000 € | Le président du tribunal judiciaire |
| Changement d'usage sans autorisation | 100 000 € par local | Le président du tribunal judiciaire |
Le produit de ces amendes est versé à la commune. Le contrôle n'est donc pas une charge pour une mairie, c'est une recette. C'est une bonne raison de ne pas compter sur son inertie.
La demande de décompte, le piège le moins connu. La commune peut vous réclamer le nombre de jours loués jusqu'au 31 décembre de l'année suivant la mise en location. Vous avez alors un mois pour répondre, en rappelant l'adresse du meublé et votre numéro de déclaration. Ne pas répondre relève de la même amende de 15 000 € que le dépassement lui même : un loueur parfaitement en règle peut être sanctionné pour un courrier resté sans suite.
Ne refaites pas ce calcul à la main
Une application arrive en janvier. Elle relie vos calendriers Airbnb, Booking et Abritel, tient le compteur toute l'année et vous alerte avant le plafond. Laissez votre e-mail, je vous préviens à l'ouverture.
Aucun spam, aucune revente. Un seul e-mail à l'ouverture.
Questions fréquentes
+Combien de nuits puis-je louer ma résidence principale à Marseille ?
90 nuits par année civile, par délibération du conseil municipal du 25 avril 2025. La Ville présente cette règle comme applicable aujourd'hui.
+À partir de quelle date exactement ?
La date d'effet n'est pas publiée en source officielle. La presse locale indique le 1er janvier 2026. Pour une question portant sur une saison passée, demandez la date exacte au service logement de la Ville.
+Qui décide du changement d'usage à Marseille ?
La Métropole Aix-Marseille-Provence, par son règlement du 27 février 2025 applicable depuis le 29 avril 2025. La compensation y est exigée dès le premier logement qui n'est pas une résidence principale.
+Le plafond compte-t-il par logement ou par plateforme ?
Par logement, toutes plateformes confondues. Un logement, un compteur.
+Les montants d'amende affichés par la Ville sont-ils à jour ?
Pas tous. Plusieurs pages municipales françaises affichent encore les montants antérieurs à la loi du 19 novembre 2024. Les montants en vigueur sont rappelés plus haut sur cette page, avec le renvoi au texte.
Les autres communes qui ont légiféré
Information juridique générale. Cette page décrit la règle applicable à la date indiquée et ne constitue pas un conseil juridique individuel. MonPlafond est un service indépendant, sans lien avec les plateformes de location ni avec l'administration. Seuls les textes officiels, la délibération de votre conseil municipal et votre mairie font foi. Page à jour au 1er octobre 2026.