Si le logement que vous louez à Bordeaux est votre résidence principale, vous pouvez le louer 90 nuits par année civile, depuis le 1er janvier 2026.
Ce compteur vaut par logement, toutes plateformes confondues, et il repart à zéro chaque 1er janvier.
Le plafond exact à Bordeaux
Le plafond applicable à Bordeaux est de 90 nuits par année civile pour un meublé de tourisme déclaré comme la résidence principale du loueur.
Le plafond national est de 120 nuits. Bordeaux a utilisé la faculté que lui donne la loi d'abaisser ce nombre, dans la limite de 90 jours, qui est le plancher légal absolu.
Trois exceptions, et trois seulement, permettent de dépasser ce plafond : une obligation professionnelle, une raison de santé, un cas de force majeure. La liste est fermée, et c'est à vous de prouver que vous êtes dans l'un de ces cas.
La délibération, et ce qu'elle dit
Le conseil municipal a adopté le 8 juillet 2025 la délibération D-2025/179, « Délibération portant abaissement du plafond de location des résidences principales en meublés de tourisme à 90 jours par an ».
Le dispositif est explicite : « Abaisser le plafond de location d'un meublé de tourisme déclaré comme la résidence principale du loueur, à 90 (quatre-vingt-dix) jours au cours d'une même année civile », et « Ce nouveau plafond entrera en vigueur à compter du 1er janvier 2026 ».
Aucune exception, aucun zonage.
Deux dates à ne pas confondre. Le 1er janvier 2026 est la date du plafond de nuitées, décidé par la Ville. Le 1er avril 2026 est celle du règlement modifié de changement d'usage, décidé par Bordeaux Métropole, délibération n° 2025-459 du 26 septembre 2025. Ce sont deux textes distincts, deux autorités distinctes, deux sujets distincts.
Vérifiez votre total
Le calculateur est préréglé sur le plafond de 90 nuits. Reportez vos nuits depuis le 1er janvier, plateforme par plateforme.
Un seul compteur par logement, toutes plateformes confondues.
Le blocage automatique des plateformes ne vous protège pas. Il suit le plafond national de 120 nuits, ignore les délibérations locales, et ne compte que ses propres réservations. Ici, il vous laissera dépasser de trente nuits sans un mot.
Déclarer et obtenir un numéro
Depuis le 20 mai 2026, la déclaration préalable passe par un téléservice national unique, et non plus commune par commune. Le numéro obtenu doit figurer sur toutes vos annonces, quelle que soit la plateforme.
Si vous déclarez le logement comme votre résidence principale, vous devez en apporter la preuve dans la déclaration. Le décret cite l'avis d'imposition sur le revenu établi à votre nom et mentionnant l'adresse du meublé comme lieu d'imposition. La qualification de résidence principale n'est plus une simple déclaration sur l'honneur.
Le numéro et les pièces justificatives sont mis sans délai à la disposition de la commune.
Le mode d'emploi complet du numéro d'enregistrement.
Si ce n'est pas votre résidence principale
Pour un logement qui n'est pas votre résidence principale, Bordeaux impose une autorisation de changement d'usage avec compensation depuis le 1er mars 2018. La Ville la décrit comme l'obligation de « créer un logement supplémentaire de même superficie dans le même secteur et hors rez-de-chaussée ».
Le règlement a été durci par Bordeaux Métropole, délibération n° 2025-459 du 26 septembre 2025, en vigueur le 1er avril 2026. Trois changements à retenir : une compensation renforcée en centre-ville, où la surface à compenser est doublée ; la réversibilité imposée aux locaux transformés ; et l'ajout du diagnostic de performance énergétique aux pièces à fournir.
Ce dernier point n'est pas une invention locale : l'article L. 631-10 du code de la construction et de l'habitation exige, depuis le 21 novembre 2024, un DPE classé entre A et E au dossier de demande d'autorisation. Bordeaux ne fait que l'appliquer.
Comment savoir de quel régime vous relevez.
Les sanctions, aux montants à jour
La loi du 19 novembre 2024 a relevé la plupart des montants. Beaucoup de pages, y compris municipales, affichent encore les anciens. Voici les montants en vigueur.
| Le manquement | Jusqu'à | Qui la prononce |
|---|---|---|
| Défaut de déclaration | 10 000 € | La commune |
| Fausse déclaration, faux numéro | 20 000 € | La commune |
| Dépassement du plafond, ou absence de réponse à la demande de décompte | 15 000 € | Le président du tribunal judiciaire |
| Changement d'usage sans autorisation | 100 000 € par local | Le président du tribunal judiciaire |
Le produit de ces amendes est versé à la commune. Le contrôle n'est donc pas une charge pour une mairie, c'est une recette. C'est une bonne raison de ne pas compter sur son inertie.
La demande de décompte, le piège le moins connu. La commune peut vous réclamer le nombre de jours loués jusqu'au 31 décembre de l'année suivant la mise en location. Vous avez alors un mois pour répondre, en rappelant l'adresse du meublé et votre numéro de déclaration. Ne pas répondre relève de la même amende de 15 000 € que le dépassement lui même : un loueur parfaitement en règle peut être sanctionné pour un courrier resté sans suite.
Ne refaites pas ce calcul à la main
Une application arrive en janvier. Elle relie vos calendriers Airbnb, Booking et Abritel, tient le compteur toute l'année et vous alerte avant le plafond. Laissez votre e-mail, je vous préviens à l'ouverture.
Aucun spam, aucune revente. Un seul e-mail à l'ouverture.
Questions fréquentes
+Combien de nuits puis-je louer ma résidence principale à Bordeaux ?
90 nuits par année civile depuis le 1er janvier 2026, par délibération D-2025/179 du conseil municipal du 8 juillet 2025.
+Le 1er avril 2026, c'est quoi alors ?
C'est la date d'entrée en vigueur du règlement modifié de changement d'usage, adopté par Bordeaux Métropole. Il ne concerne pas le plafond de nuitées, mais les logements qui ne sont pas des résidences principales.
+Faut-il un DPE pour louer à Bordeaux ?
Pas pour louer votre résidence principale : elle n'a besoin d'aucune autorisation de changement d'usage, donc d'aucun DPE. En revanche, le dossier de demande d'autorisation de changement d'usage en exige un, classé entre A et E.
+Qui est compétent, la ville ou la métropole ?
La Ville pour le plafond de nuitées, la Métropole pour le changement d'usage. C'est la source la plus fréquente de confusion à Bordeaux.
+Mon plafond compte-t-il séparément sur chaque plateforme ?
Non. Le compteur est unique par logement, toutes plateformes confondues.
Les autres communes qui ont légiféré
Information juridique générale. Cette page décrit la règle applicable à la date indiquée et ne constitue pas un conseil juridique individuel. MonPlafond est un service indépendant, sans lien avec les plateformes de location ni avec l'administration. Seuls les textes officiels, la délibération de votre conseil municipal et votre mairie font foi. Page à jour au 1er octobre 2026.